房屋年限：这套房屋房龄较新，属于次新房。近期次新房销售势头较好，估价时考虑该套房屋的年限折旧增加系数1%。

区域分析:该套房屋地处九眼桥片区，周边环境好，生活配套成熟。

交通方面:距离一环路、龙舟路，交通方便，有38路、18路、77路、27路、47路等多条公交线路，出行非常便利。因此估价时减少系数2%。

教育环境:目前该区域内有七中、十九中、十二中、川师附中等多家重点中学，就读选择面宽，教育环境较好，估价时减少系数1%。

餐饮娱乐方面：九眼桥餐饮娱乐目前更是越来越成熟，估价时考虑减少系数2%。

购物环境:周边主要有新一佳超市、家乐福、莲桂路菜市等，生活购物方便。估价时考虑减少系数为1%。

医疗方面:附近的医院主要是邻近空军医院等，整体就医环境一般，估价时不做考虑。

未来规划:目前该区域已基本定型，短期内没有大型规划，估价时不做考虑。

小区环境：小区内布局舒适，建筑多为多层；绿化面积较大，环境景观较好，因此估价时考虑减少系数2%。

楼层户型：该套房屋位于六楼，为六跃七的跃层结构。整体户型通风采光良好，客厅开间稍显狭小，整体动静区分和干湿区分较好。综合以上因素，考虑估价时减少系数为1%。

购买心理因素：地理位置较好，属于成熟居住区域，紧邻望江公园。但由于房屋是次新房，近期交易有一定局限。因此估价时考虑减少系数1%。

近期交易价格参考：以近期成交价格简单算术平均术计算，参考价格为4500元／平方米。

估价结果：以近期成交价格估算参考价格为4500／平方米，估算此房综合房屋年限、区域分析、生活配套、装修等因素作房屋价修正此房价格为：4500元-(4500元×3%-4500元×2%—4500元×1%-4500元×2%—4500元×1%-4500元×2%—4500元×1%-4500元×1%)＝4815／平方米。

结合实际交易和房屋情况及现在市场状况，眼哥初步估算该套房屋的价格为在4600元／平方米，但该房屋仍然具有一定的价值上升空间。