编者按：近期，各大城市“地王”退地传言四起，这些“地王”均为地产龙头们在去年房价地价高歌猛进时拍卖所得，某种意义上说，“地王”的现状代表了行业的风向标。本报记者从上海、杭州、武汉、长沙、广州发回的一组报道，将有助于我们更清晰地了解房地产行业的现状。


　　去年7月24日，北辰实业联手北京城开以92亿元的惊人价格，竞得长沙新河三角洲地块面积为78.5万平方米的国有土地开发权。该笔交易创下了中国土地拍卖史上的单幅土地最高价，重金揽得地王归，北辰实业一时风光无限。


　　然而一年后，有消息称，由于无法按时付清土地出让金，北辰宁愿损失10亿元定金放弃这块“中国地王”。7月31日，北辰实业发布澄清公告称，公司正常履行长沙新河三角洲地块的《国有土地出让合同》，项目开发的前期准备工作正在按计划进行。公司与地方ZF从未洽商过退地事宜，公司亦未有此意向。


　　

　　然而接下来的6月底到7月初短短两周的时间，“地王”记录两次被刷新。到了10月底，远洋地产竞得杭一棉地块，楼面地价达到了15588元/平方米。11月29日，年内最后一宗市中心黄金宝地出让。广宇集团与西湖房地产集团有限公司就联合竞得了这个毗邻京杭大运河、地理位置优越的原东南面粉厂地块，总价为17.1亿元，楼面地价超过19038元/平方米，由此也诞生了新的“地王”。


　　2008年已经过去一大半，但是杭州土地出让市场的表现却全面萎缩，上半年仅1月份和5月份各有两次出让，共出让15宗地块，同比去年减少了22宗；成交额同步下降，仅为去年的67%左右。今年楼面地价排名第一的农大西侧地块由浙江汇华房产竞得，其楼面地价仅为14118元/平方米，远低于去年底东南面粉厂创造的天价。排名二、三位的地块均由绿城房产竞得，楼面地价分别为11142元/平方米和10188元/平方米。


　　与此同时，去年雅戈尔置业创造的“地王”项目在澄清了市场传闻的退地风波后，公司总经理表示，原浙江工商大学地块项目方案已经上报，基本定位在高层住宅，可能走精装路线，公司对杭州市场目前很有信心，只要顺利通过审批，很可能在今年下半年就会动工兴建。


　　去年年底的新晋“地王”，到目前为止仍占据楼面地价最高位置的东南面粉厂地块则因为最早要到2009年5月份才能交地，开发商之一的广宇集团表示，该项目的前期定位基本已经完成，目前正在进行设计单位的筛选与沟通。公司表示，无论是从地段本身条件还是周边的其他因素来看，该项目都具备了做高品质项目的基本素质。


　　根据统计，去年全年杭州市共出让土地超过5000亩，创下历史新高。而在杭州近3年的土地交易中，几块热门宝地的竞价无一例外都被上市公司或者准上市公司拿下。面对这种情况，杭州不少中小型房企，除了相互间寻求合作以对抗资金雄厚的上市房企外，只能将投资重点放在了偏僻地块或者省内外其他二线城市。一位不愿意透露姓名的房地产公司负责人对记者表示，由于不断推高的楼面地价，很多开发商在选择项目方向上，都越来越倾向于精装修的高端住宅，“地王”催生天价楼盘成为不可阻挡的趋势。


　　经历了2007年房价的大幅上涨之后，今年以来，杭州房地产价格开始走稳，但地王项目的前景仍未可知。


　　武汉：考验开发商资金实力


　　总价35.02亿元，楼面地价约3290元/平方米


　　证券时报记者 吴 蒙


　　2007年1月31日 ，上海豫园旅游商城股份有限公司以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。此后，该地块因总价为武汉历史最高而被诸多媒体冠以武汉“地王”。


　　与全国其他“地王”项目略有不同的是，武汉“地王”3290元/平方米的平均楼面价格不算高得离谱。武重地块地处武汉中心城区，靠近国家风景名胜东湖，同时毗临省府中心。据记者了解，该地块附近中北路区域楼盘均价至今仍稳定在6000元/平方米以上，而且多数是品质一般的小型楼盘，不久前开盘的与武重地块相邻的由道博物业发展有限公司开发的“东湖壹号”楼盘，是附近较大的一个品质较高的项目，其开盘起价为6580元/平方米，均价约8000元/平方米。从楼面价格来看，如果运作得当，武汉“地王”盈利似乎不成问题。然而武汉“地王”项目从诞生伊始，资金便成为考验开发商的主要问题。


　　2007年3月14日，上海豫园旅游商城股份有限公司发布“加盟”公告，急征其它开发商共同开发武重项目。对此，业内人士普遍认为这一定是豫园商城资金吃紧所致。根据当时武汉市ZF有关规定，豫园商城须在2007年4月1日之前支付近三分之一土地出让金额约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金额约26亿元。


　　显然，在如此短时间内拿出这么大一笔巨资对豫园商城是不可能的，最后，同为复星系的香港上市公司上海复地（2337.HK）出手，获得了该项目70%的权益，豫园商城保留30%的权益，武重地块项目正式命名为“复地？东湖国际”。


　　上海复地加盟后，“复地？东湖国际”项目的资金问题似乎并未划上句号。因上海复地市值仅40亿港元，其同时在开发的还有几个大楼盘。由于武重全部土地最后移交时间是在2009年11月30日，这意味着“复地？东湖国际”的大量资金要压相当长的时间。


　　根据规划，“复地？东湖国际”产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等，规划总建筑面积106万平方米。“复地？东湖国际”采用分期滚动开发的策略，即用前期开发的产品销售回款来进行后期开发，这样做的好处是可以缓解开发商资金压力，但同时会使其前期产品销售时的价格受到影响。


　　目前，东湖国际的一期开发已在进行，计划于2008年10月份推出28万平方米包括电梯洋房、高层和超高层的住宅楼。


　　进入2008年以来，武汉楼市虽然未出现大的价格调整，但成交量日益萎缩。特别是土地拍卖市场情况令人堪忧，今年共举行了三次土地拍卖会，流拍近三成，成交价一般也多为底价，与去年各路地产大鳄围猎武汉的情形已不可比，中心城区平均楼面地价早已跌穿3000元/平方米，地价的持续走低进一步强化了购房者的观望情绪。


　　上海：名成身退


　　总价44.04亿元，楼面地价6.69万元/平方米


　　证券时报记者 望 江


　　本报讯 日前，南京苏宁房地产开发有限公司与上海黄浦区房地局经友好协商签署协议，解除了黄浦区南京东路163地块的出让合同，黄浦区房地局将全额退还南京苏宁已支付的土地出让款。


　　去年8月24日，苏宁环球集团子公司南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得这一地块，每平方米楼面地价达6.69万元，至今这个价格仍是内地单价最高的“地王”。业内估算，如加上建设规划等费用，项目成本价格在8万元/平方米以上。


　　记者日前在这个“单价地王”现场看到，目前该地块完全没有动工迹象，地块周围被十几块巨幅广告牌遮得严严实实。此前，这里是由上海高典停车管理服务有限公司经营的停车场。停车场已运营两年多，但目前停车场已经暂停营业。


　　苏宁环球集团表示提出退地的理由是，在公司摘地付清土地款之后，交地时间却因轨道交通10号线而一拖再拖。163号地块底下是上海轨道交通10号线南京东路站站点，该线路最早于明年底前建成通车，而南京东路站的建成时间约在明年10月左右，受此影响，土地交付时间将在拿地两年之后。


　　据悉，这是上海去年高地价下的第二例开发商退地案例。此前，民营房地产企业志成企业的退地请求已经被普陀区房地局接受，志成企业为此损失了1.1亿元定金。

建成时间  

业内估算，